פרטי פסק הדין: תיק 516/11 | בפני המפקח על רישום מקרקעין תל אביב | המפקח אורן סילברמן | 2.5.2012 | הנתבעת 3, א.ג. הלם בע"מ, יוצגה על ידי עו"ד דוד סופר ו/או עו"ד אירית הדר.
הרקע למחלוקת
ההליך עסק בבניין ברחוב הברזל 26 בתל אביב, הבנוי על חלקה 641 בגוש 6638. הבניין טרם נרשם כבית משותף, ובין בעלי הזכויות בו חלה מערכת הסכמית הכוללת הסכם שיתוף המסדיר, בין היתר, את נושא השילוט בבניין.
על המעטפת החיצונית של הבניין הותקן שלט של מסעדת "מוזס", ששכרה שטחים מהנתבעת 3. התובעת ביקשה להציב שלט משלה ופנתה בעניין לנציג הנתבעת 3, אך בקשתה לא התקבלה.
לאחר מכן פנתה התובעת לעיריית תל אביב, קיבלה היתר להתקנת השלט והתקינה אותו. בתוך מספר שעות הוסר השלט על ידי חברת הניהול, לפי דרישת נציגי הנתבעת 3.
בתחילת ההליך ביקשה התובעת, בין היתר, שיוסרו שלטים שהותקנו ללא הסכמת כלל בעלי הזכויות, ולחלופין שיוחזר השלט שלה. בהמשך הודיעה כי אינה עומדת עוד על דרישתה להסרת שילוט המסעדה, והמחלוקת התמקדה בזכותה להציב את השלט מטעמה.
מה הייתה המחלוקת?
התובעת טענה כי יש לאפשר לה להציב שילוט בבניין, ובין היתר ביקשה להסתמך על השילוט שהותר לעסקים אחרים.
מנגד, הנתבעת 3 טענה כי זכויות השילוט אינן נבחנות במנותק מהסכם השיתוף שנחתם בין בעלי הזכויות. ההסכם כלל הוראות מפורשות בנוגע למיקום השילוט ולתנאים שבהם ניתן להתקינו.
מה קבע המפקח?
הסכם השיתוף היה מרכזי להכרעה
המפקח בחן את הזכות להצבת השלט על רקע מערכת ההסכמים החלה בין בעלי הזכויות בבניין.
בהסכם השיתוף נקבעו הוראות ספציפיות ביחס לשילוט, ובהן שהשילוט החיצוני יהיה בקומה המסחרית ולא בקומות המשרדים, שמיקומו ייקבע בידי אדריכל הפרויקט ושנדרשות ההסכמות הקבועות בהסכם.
התובעת לא הוכיחה כי התנאים הנדרשים בהתאם להסכם התקיימו ביחס לשלט שביקשה להציב.
ההיתר העירוני לא יצר כשלעצמו זכות מכוח הסכם השיתוף
אין מחלוקת כי התובעת קיבלה היתר מעיריית תל אביב להתקנת השלט ואף התקינה אותו בפועל.
עם זאת, המפקח קבע כי עובדה זו אינה מוכיחה שהתובעת עמדה בתנאים שנקבעו בין בעלי הזכויות במסגרת הסכם השיתוף. לכן, עצם קבלת ההיתר העירוני לא הספיקה לצורך קבלת תביעתה.
לא התקבלה ההשוואה לעסקים בקומה המסחרית
המפקח דחה גם את הניסיון לבסס את זכות התובעת על כך שלעסקים אחרים בבניין הותר להציב שילוט.
בהכרעה ניתן משקל לכך שהסכם השיתוף התייחס במפורש לאפשרות של שילוט בקומה המסחרית, שבה פעלו אותם עסקים. לעומת זאת, השלט שהתובעת ביקשה להציב לא השתייך לעסק שפעל בקומה המסחרית בהתאם לאותה מסגרת.
המפקח קיבל את ההסבר שלפיו מטרת ההסדר הייתה לאפשר לעסקים בקומה המסחרית שילוט בסמוך למקום פעילותם, ולא ליצור זכות שילוט כללית לכל בעלי הזכויות בבניין.
טענת חוסר תום הלב נדחתה
התובעת טענה גם כי הסירוב לאפשר לה להציב את השלט נעשה בחוסר תום לב.
המפקח לא קיבל את הטענה. בפסק הדין הוזכרו נימוקים הנוגעים לרצון להימנע מריבוי שילוט ולשמור על חזות הבניין, וכן העובדה שמגבלות השילוט היו חלק ממערכת ההסכמים החלה על בעלי הזכויות.
המשמעות של פסק הדין
פסק הדין ממחיש את המשקל שיש להסכמות חוזיות בין בעלי זכויות בבניין בכל הנוגע לאופן השימוש בחלקיו ולהצבת שילוט.
במקרה שנדון, קבלת היתר מהרשות המקומית לא הייתה סוף הבדיקה. התובעת נדרשה להראות גם כי השלט עומד במנגנון שנקבע בהסכם השיתוף, והיא לא הצליחה לעשות זאת.
פסק הדין ממחיש כי היתר עירוני להצבת שלט אינו מחליף את הצורך לעמוד בתנאים ובהסכמות שנקבעו בין בעלי הזכויות בבניין.
ייצוג המשרד
עו"ד דוד סופר ו/או עו"ד אירית הדר ייצגו בהליך את הנתבעת 3, א.ג. הלם בע"מ.
התביעה נדחתה, והתובעת חויבה לשלם לנתבעת 3 הוצאות ניהול ההליך בסך 3,500 ש"ח, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד פסק הדין ועד לתשלום בפועל.
מקור
תיק 516/11, בפני המפקח על רישום מקרקעין תל אביב, המפקח אורן סילברמן, פסק דין מיום 2 במאי 2012.
המידע המובא בכתבה הוא מידע כללי בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי ואינו מחליף ייעוץ משפטי פרטני בהתאם לנסיבות המקרה.
