בית המשפט המחוזי בתל אביב–יפו דחה שתי תביעות שנועדו למנוע מבנק הפועלים לממש משכנתה על מקרקעין בבני ברק. במרכז ההליך עמדו עסקת מכר שנערכה בין בעל הזכויות לחברה פרטית, שעבוד הנכס לטובת הבנק, טענות הנוגעות להתחייבויות הבנק, שימוש בנכס לצורכי תפילה וטענה של שתי עמותות לדיירות מוגנת. בסופו של ההליך קבע בית המשפט כי לא הוכחה עילה המונעת את מימוש המשכנתה.
פרטי פסק הדין: ת"א 1194/04 ות"א 1255/04 | בית המשפט המחוזי בתל אביב–יפו | כב' השופט יהודה זפט | 15.12.2004 | בנק הפועלים בע"מ יוצג על ידי עו"ד דוד סופר.
הרקע למחלוקת
הרב מנחם ראובנים היה בעל זכויות במקרקעין בבני ברק, שבהם פעלו בין היתר כולל ומוסדות דתיים. בתקופה שבה נקלע לקשיים כלכליים נחתם, ביום 1.8.2002, הסכם שלפיו התחייב למכור לחברת בונה מולדת יזמות ופיתוח בע"מ את מלוא זכויותיו במקרקעין, בתמורה שנקבעה על סך 1.9 מיליון דולר. ימים ספורים לאחר מכן התקשרה החברה בהסכם שכירות עם עמותת מוסדות קרעטשניף–רחובות ביחס לנכס.
במסגרת מימון העסקה הסכים בנק הפועלים להעמיד אשראי לחברה. ראובנים חתם על שטר משכנתה שבמסגרתו שועבדו זכויותיו במקרקעין לטובת הבנק, והבנק העמיד לחברה הלוואה בסך 400 אלף דולר. בהמשך לא נפרעו חובות החברה, והבנק פעל למימוש המשכנתה. ראובנים ושתי עמותות שפעלו בנכס ביקשו לעצור את המימוש באמצעות שתי תביעות שנדונו יחד.
מה הייתה המחלוקת?
ראובנים העלה שורה של טענות ביחס למסמכים שעליהם הופיעה חתימתו ולנסיבות שבהן שועבדו המקרקעין. בין היתר נטען כי לא ידע על תוכנם של חלק מהמסמכים וכי הבנק היה מעורב במהלך באופן שמקים כלפיו התחייבות ביחס לכספי ההלוואה.
בנוסף טענו התובעים כי המבנה משמש כבית כנסת, מקום תפילה וישיבה, ולכן יש לראות במקרקעין "מקום קדוש" שמעמדו מונע את הליכי המימוש. שתי העמותות טענו גם כי הן מחזיקות בנכס כדיירות מוגנות או, לחלופין, כשוכרות בעלות זכויות שיש להתחשב בהן.
מה קבע בית המשפט?
החתימות והשעבוד לטובת הבנק
בית המשפט לא קיבל את גרסת ראובנים ביחס למסמכים שעליהם חתם. לאחר בחינת עדותו, המסמכים ועדות עורך הדין שבפניו בוצעה החתימה על שטר המשכנתה, נקבע שלא הונחה תשתית המאפשרת להתעלם מהתחייבויותיו כלפי הבנק.
בית המשפט דחה גם את הטענה שלפיה הבנק התחייב שכספי ההלוואה שהועמדה לחברה יועברו לראובנים. בפסק הדין הודגש כי החברה היא שפנתה לבנק בבקשת ההלוואה, וכי בעת שראובנים הסכים לשעבד את המקרקעין לא הייתה בידיו התחייבות או הבטחה מצד הבנק שלפיה הכספים יועברו אליו. בית המשפט אף קבע כי ככל שהייתה התרשלות בהסתמכות על מערכת היחסים שבין הצדדים לעסקה, אין לייחס אותה לבנק.
האם עצם השימוש בבית כנסת מקנה לנכס מעמד משפטי מיוחד?
בית המשפט דחה את הטענה שלפיה השימוש בנכס לצורכי תפילה מקנה לו את ההגנה המיוחדת שנקשרה בדין למקומות בעלי מעמד מוגן.
במסגרת פסק הדין נבחן דבר המלך במועצה על ארץ ישראל (המקומות הקדושים), ובית המשפט הבחין בין מקום שהדין מכיר בו כבעל מעמד מיוחד לבין מבנה שבו מתקיימת פעילות דתית. מהראיות עלה כי בנכס התקיימו שימושים שונים, ובהם בית כנסת, מקום תפילה, ישיבה וחדרי שימוש נוספים.
נקבע כי עצם קיומה של פעילות דתית או תפילה במבנה אינו מקנה למקרקעין, כשלעצמו, את המעמד המשפטי המיוחד שנדון בפסק הדין, ולכן אינו מונע את מימוש המשכנתה.
טענת הדיירות המוגנת
בית המשפט דחה גם את טענת שתי העמותות לדיירות מוגנת.
בפסק הדין צוין כי לא הוצג חוזה שכירות מוגנת, לא הובאה ראיה לתשלום דמי שכירות ואף לא לתשלומים שוטפים הקשורים להחזקת הנכס. גם העדויות שנשמעו לא תמכו בקיומה של זכות לדיירות מוגנת שניתן להציב כנגד זכויות הבנק.
המשמעות של פסק הדין
פסק הדין ממחיש את המשקל שניתן להתחייבויות כתובות ולבטוחות שניתנות במסגרת עסקת מקרקעין ומימון בנקאי. טענה מאוחרת שלפיה החותם לא הכיר את תוכנו של מסמך או הסתמך על הסכמה אחרת דורשת תשתית ראייתית שתאפשר לסטות מן המסמכים שנחתמו בפועל.
פסק הדין ממחיש גם כי השימוש שנעשה בנכס אינו מקנה לו כשלעצמו מעמד משפטי מיוחד. שימוש לצורכי תפילה, כמו גם החזקה בפועל של עמותה או גוף אחר, אינם מחליפים את הצורך להוכיח את התנאים המשפטיים לזכות הנטענת.
פסק הדין מדגיש כי במחלוקת סביב מימוש משכנתה, ההכרעה נשענת על הזכויות, הבטוחות וההתחייבויות שניתן להוכיח — ולא רק על אופן השימוש בנכס או על הבנות שלא קיבלו ביטוי מחייב.
ייצוג המשרד
משרד עורכי הדין דוד סופר ייצג בהליך את בנק הפועלים בע"מ. בית המשפט דחה את שתי התובענות וחייב את התובעים, במאוחד ובנפרד, לשלם לבנק הוצאות ושכר טרחת עורך דין בסך 50,000 ש"ח.
מקור
פסק הדין ניתן בבית המשפט המחוזי בתל אביב–יפו בת"א 1194/04 ובת"א 1255/04, בפני כב' השופט יהודה זפט, ביום 15 בדצמבר 2004.
המידע המובא בכתבה הוא מידע כללי בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי ואינו מחליף ייעוץ משפטי פרטני בהתאם לנסיבות המקרה.
