בית המשפט המחוזי בתל אביב–יפו דחה תביעה של אישה שהתגוררה בדירה ברמת גן במשך למעלה משישים שנה וביקשה להכיר בה כבעלת הדירה, כדיירת מוגנת או כברת רשות בלתי הדירה. בית המשפט קבע כי המבקשת לא הצליחה לסתור את הרישום הקנייני, לא הוכיחה שניתנה לה זכות מגורים בלתי הדירה, ואף העלתה טענות שסתרו עמדה שהציגה בהליך משפטי קודם.
פרטי פסק הדין: ה"פ 4424-11-17, גרשונוביץ ואח' נ' שמש ואח' | בית המשפט המחוזי בתל אביב–יפו | כב' השופט נפתלי שילה | 24.6.2019 | המשיבים יוצגו על ידי עו"ד דוד סופר ועו"ד אירית הדר.
הרקע למחלוקת
שושנה גרשונוביץ עלתה לישראל מעיראק בשנת 1951 עם הוריה ואחיה, כשהייתה תינוקת בת חודש. לאחר תקופה במעברה עברה המשפחה בשנת 1952 להתגורר בדירה ברחוב הרא"ה ברמת גן. המבקשת המשיכה להתגורר בדירה לאורך השנים, גם לאחר שנישאה, הקימה משפחה ובהמשך התגרשה. לדבריה, היא נשאה בהוצאות הכרוכות בהחזקת הדירה ואף השקיעה בתחזוקתה ובשיפוצה.
אלא שהדירה לא נרשמה על שם הוריה. בשנת 1955 נרשמה הבעלות על שם נורי, אחיה של רחל – גיסתו של אבי המבקשת – ובשנת 1967 הועבר הרישום על שם רחל. לאחר פטירתה נרשמה הדירה בסופו של דבר על שם חמשת ילדיה, המשיבים בהליך.
כבר בשנת 2012 פתחה המבקשת בהליך משפטי בנוגע לדירה. באותו הליך טענה כי היא מבקשת זכות שימוש בלבד, מסוג זיקת הנאה מכוח שנים, והצהירה במפורש שאינה טוענת לזכויות מעבר לכך. לאחר שבית משפט השלום קבע כי אין לו סמכות עניינית לדון בתביעה, הגיע ההליך לבית המשפט המחוזי ושם הסכימה המבקשת למחיקתו. בשנת 2017 היא הגישה את ההליך החדש וביקשה הפעם להכיר בה כבעלת הזכויות בדירה, ולחלופין כדיירת מוגנת או כברת רשות בלתי הדירה לכל ימי חייה.
מה הייתה המחלוקת?
המבקשת טענה כי הוריה הם שמימנו למעשה את רכישת הדירה. לגרסתה, כספים שהתקבלו ממכירת בית המשפחה בעיראק הועברו לקרובי משפחה, והדירה נרשמה על שם אחרים כדי להרחיק את אביה מניהול הרכוש בשל בעיית שתייה שממנה סבל. לטענתה, בין בני המשפחה הייתה גם הסכמה בעל פה שלפיה הזכויות בדירה יועברו בעתיד לילדי הוריה, וכי היא ובני משפחתה יוכלו להתגורר בה כל חייהם.
המשיבים הציגו גרסה שונה. לטענתם, רחל היא שרכשה את הדירה מכספי נדוניה שלה, ובשל מגוריה בעיראק נרשם הנכס תחילה על שם אחיה נורי. משפחת המבקשת הורשתה להתגורר בדירה ללא תמורה בשל מצבה הכלכלי, אך מדובר היה ברשות מגורים בלבד – ולא בהעברת בעלות או בזכות שאינה ניתנת לביטול.
מה קבע בית המשפט?
הטענות בהליך הקודם מנעו שינוי חזית
בית המשפט נתן משקל מרכזי לכך שבהליך הקודם הצהירה המבקשת כי דרישתה היא לזכות שימוש בלבד וכי אינה טוענת לזכויות נוספות בדירה.
בהליך החדש היא העלתה טענת בעלות וטענות לזכויות רחבות יותר. בית המשפט קבע כי היא מנועה ומושתקת מלהעלות טענות הסותרות באופן חזיתי את אלה שטענה קודם לכן, בהתאם לעקרון ההשתק השיפוטי. הסברה שלפיה לא הבינה אז את משמעות ההליך לא התקבל, בין היתר משום שהייתה מיוצגת ואף אישרה שהטענות שהעלתה בהליך הקודם היו אמת.
עקרון ההשתק השיפוטי שעליו הסתמך פסק הדין נועד, לפי פסיקת בית המשפט העליון שאליה הפנה השופט שילה, למנוע מבעל דין להעלות עמדות סותרות באופן הפוגע בתקינות ההליך ובאמון במערכת המשפט.
הרישום בטאבו לא נסתר
גם מעבר להשתק השיפוטי, בית המשפט קבע כי גרסת המבקשת בדבר רכישת הדירה מכספי הוריה לא הוכחה.
לא הוצגו מסמכים המעידים על מכירת בית בעיראק, על העברת תמורתו לקרובי המשפחה או על הסכמה שלפיה הדירה נרכשה עבור אביה של המבקשת. גם העדים מטעמה לא ידעו למסור פרטים ממשיים על סכומים, מועדים או דרך מימון הרכישה.
בית המשפט הפנה לסעיף 125 לחוק המקרקעין, שלפיו רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים מהווה ראיה חותכת לתוכנו, וקבע שהמבקשת לא הצליחה להראות שהרישום אינו משקף את הבעלות האמיתית. מנגד, גרסת המשיבים בנוגע לרכישת הדירה על ידי רחל נמצאה הגיונית יותר.
מגורים ממושכים ללא שכר דירה לא הפכו את הרשות לבלתי הדירה
בית המשפט קיבל כי רחל אפשרה למשפחת המבקשת, ובהמשך למבקשת עצמה, להתגורר בדירה במשך שנים רבות ללא תשלום שכר דירה. עם זאת, נקבע כי מדובר ברשות שניתן לבטל.
בית המשפט הדגיש כי הכרה ברשות בלתי הדירה דורשת הסכמה מפורשת מצד בעל הקניין וכי מדובר בזכות שיש להכיר בה בזהירות ובמקרים חריגים. בפסק הדין אף נקבע כי גם אילו הייתה המבקשת מוכיחה שאביה קיבל רשות בלתי הדירה – דבר שלא הוכח – זכות אישית מסוג זה לא הייתה עוברת אליה בירושה.
הגישה המצמצמת ביחס להכרה ברשות בלתי הדירה תואמת את פסק הדין של בית המשפט העליון בעניין נחום, שעליו הסתמך בית המשפט המחוזי.
לא הוכחה דיירות מוגנת
גם הטענה לדיירות מוגנת נדחתה. המבקשת אישרה שמעולם לא חתמה על הסכם שכירות עם בעלת הדירה, ובית המשפט קבע שלא הונחה תשתית מספקת להכרה בה כדיירת מוגנת.
גם הטענה להשקעות בדירה לא הקנתה לה זכויות. הראיות הצביעו על תיקוני תריסים, חלונות וכלים סניטריים, שאותם הגדיר בית המשפט כתחזוקה שוטפת ולא כהשבחה משמעותית. המבקשת אף לא הציגה הערכת שמאי או תיעוד אחר המוכיח את היקף ההשקעה הנטענת.
השיהוי פעל גם הוא לחובת המבקשת
בית המשפט ציין כי התביעה הוגשה בשיהוי ניכר – 24 שנים לאחר פטירתה של רחל – וכי חלוף הזמן גרם למשיבים נזק ראייתי משמעותי. גם נתון זה נשקל לחובת המבקשת במסגרת ההכרעה.
המשמעות של פסק הדין
פסק הדין ממחיש כי מגורים ממושכים בנכס, גם במשך עשרות שנים וגם כאשר בעליו אינם דורשים שכר דירה, אינם יוצרים כשלעצמם בעלות או זכות מגורים שאינה ניתנת לביטול.
כאשר מדובר במקרקעין מוסדרים, לרישום הזכויות משקל מכריע, ומי שטוען כי הבעלות האמיתית שונה מן הרישום נדרש להציג תשתית ראייתית ממשית. באותה מידה, טענה לרשות בלתי הדירה אינה נובעת רק ממשך ההחזקה בנכס או מהסכמה שבשתיקה, אלא דורשת בסיס משפטי ועובדתי מתאים.
פסק הדין מדגיש גם את החשיבות של עקביות בהליכים משפטיים: טענה לזכות מצומצמת בהליך אחד עשויה להשפיע על האפשרות לטעון לזכות רחבה וסותרת בהליך מאוחר יותר.
מגורים של עשרות שנים בנכס אינם מחליפים הוכחה לבעלות, לדיירות מוגנת או להסכמה מפורשת המקנה זכות מגורים בלתי הדירה.
ייצוג המשרד
עו"ד דוד סופר ועו"ד אירית הדר ייצגו את המשיבים בהליך. בית המשפט דחה את התביעה וקבע כי למבקשת אין זכות בעלות בדירה, היא אינה דיירת מוגנת ולא קיבלה רשות בלתי הדירה להתגורר בה.
המבקשת חויבה בהוצאות משפט ובשכר טרחת עורך דין בסך כולל של 75,000 ש"ח. בפסק הדין צוין בהקשר זה כי אחד המשיבים נאלץ להגיע מארצות הברית לצורך חקירתו.
מקור
ה"פ 4424-11-17, גרשונוביץ ואח' נ' שמש ואח', בית המשפט המחוזי בתל אביב–יפו, כב' השופט נפתלי שילה, פסק דין מיום 24 ביוני 2019.
המידע המובא בכתבה הוא מידע כללי בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי ואינו מחליף ייעוץ משפטי פרטני בהתאם לנסיבות
