האם מגורים בדירה וטענת שיתוף יכולים לגבור על משכנתה רשומה לטובת הבנק?

בית המשפט המחוזי בתל אביב–יפו דחה תביעה של אישה שביקשה להכיר בה כבעלת מחצית מדירת מגוריה ולבטל, לפחות ביחס לזכויות הנטענות שלה, משכנתה שנרשמה לטובת בנק דיסקונט. בית המשפט קבע כי התובעת לא הוכיחה שהשקיעה כספים ברכישת הדירה או שנוצרה בה כוונת שיתוף ספציפית, אימת את חתימתה על מסמך שבו הוגדרה כבת־רשות בדירה, וקבע כי הבנק פעל בתום לב וכי המשכנתה הרשומה לטובתו גוברת.

פרטי פסק הדין: ת"א 19658-01-17, יפה נ' בנק דיסקונט לישראל ואח' | בית המשפט המחוזי בתל אביב–יפו | כב' השופט דורון חסדאי | 18.5.2020 | בנק דיסקונט לישראל יוצג על ידי עו"ד דוד סופר.

הרקע למחלוקת

הדירה נשוא ההליך נמצאת ברחוב הרב עוזיאל בשכונת בבלי בתל אביב. ביום 17.12.1998 נחתם הסכם לרכישת הדירה על ידי חברת זנקס אינטרנשיונל בע"מ, חברה זרה הרשומה באיי הבתולה הבריטיים. ביום 22.6.2000 נרשמה זנקס כבעלת הדירה בלשכת רישום המקרקעין. יצחק יפה, בעלה לשעבר של התובעת, היה בעל המניות בחברה.

התובעת ויצחק התגוררו בדירה עם ילדיהם במשך שנים. התובעת טענה כי עוד לפני נישואיהם הייתה ביניהם הסכמה שלפיה כל דירה שירכשו תהיה בבעלותם המשותפת בחלקים שווים. בנוסף טענה כי מימנה חלק משמעותי ממחיר הרכישה באמצעות כספים שקיבלה ממשפחתה וחסכונות שצברה. בתחילה העריכה את חלקה בכ־40%, ובהמשך ציינה כי מדובר בהערכה שנעה בין 30% ל־40%.

הדירה שועבדה בעבר לבנק הפועלים ולאחר מכן לחברת פנינסולה פיננסים. בשנת 2010 נרשמה משכנתה לטובת בנק דיסקונט, לאחר שהבנק פרע את החוב לפנינסולה והשעבוד הקודם סולק. בית המשפט תיאר מהלך זה כ"המרת שעבודים". המשכנתה נועדה להבטיח את חובותיה והתחייבויותיה של חברת "לעובד גרופ" כלפי הבנק.

לאחר שחובות החברה לא נפרעו והבנק פתח בהליכי מימוש, עתרה התובעת בין היתר להצהרה שהיא בעלת מחצית מהזכויות בדירה, לביטול המשכנתה או להגבלתה, ולחלופין להכרה בהגנות שונות הקשורות למימוש דירת מגורים.

מה הייתה המחלוקת?

בלב ההליך עמדה השאלה האם לתובעת קיימת זכות במחצית הדירה, למרות שהדירה רשומה על שם זנקס, והאם זכות כזו – אם קיימת – יכולה לגבור על המשכנתה שנרשמה לטובת הבנק.

התובעת טענה כי בינה לבין יצחק הייתה הסכמה שהדירה תהיה משותפת להם בחלקים שווים וכי היא השתתפה במימון רכישתה. עוד טענה כי הבנק היה צריך להתחשב בכך שמדובר בדירת מגורי המשפחה ובזכויותיה הנטענות.

בנוסף הכחישה התובעת כי חתמה על מסמך מיום 10.10.2010 שבו הוצהר כי היא ויצחק מחזיקים בדירה מכוח הרשאת זנקס בלבד, ללא זכויות אחרות בה, וכי הם מתחייבים לפנותה במקרה של דרישה.

הבנק טען מנגד כי זנקס הייתה בעלת הזכויות הרשומה, כי התובעת לא הוכיחה זכות בעלות בדירה, כי היא חתמה על מסמך ההתחייבות וכי המשכנתה נרשמה לאחר בדיקות ובהסתמך על מסמכים המעידים על זכויות זנקס.

מה קבע בית המשפט?

התובעת לא הוכיחה זכויות במחצית הדירה

בית המשפט קבע כי התובעת לא הצליחה להוכיח שהשקיעה כספים כלשהם ברכישת הדירה.

לא הוצגו אסמכתאות להעברת הכספים שלטענתה השקיעה, מסמכים בדבר החסכונות שצברה או תיעוד אחר התומך בגרסתה. גם גרסתה ביחס למקור הכספים השתנתה במהלך ההליך.

בית המשפט קבע גם כי הטענה להסכמה בעל פה בין התובעת ליצחק שלפיה הדירה תהיה בבעלותם המשותפת בחלקים שווים לא הוכחה בראיות של ממש.

לפיכך נקבע כי לא הוכח שהתובעת רכשה זכויות בדירה ולא הוכחה כוונת שיתוף ספציפית בדירת המגורים הרשומה על שם זנקס.

הסכם הגירושין סתר את גרסת התובעת

בית המשפט נתן משקל משמעותי להסכם הגירושין שנחתם בשנת 2016.

בהסכם נכתב במפורש כי זנקס היא בעלת בית המגורים. במסגרת ההסכם נקבע כי מחצית מהבית תועבר לילדי בני הזוג ומחציתו השנייה תועבר לתובעת. עוד נקבע כי התובעת נוטלת על עצמה את פירעון ההלוואות לבנק שבגינן הבית משועבד, בסכום של כ־2 מיליון ש"ח.

בית המשפט קבע כי הוראות אלה אינן מתיישבות עם הטענה שלפיה התובעת הייתה כבר קודם לכן בעלת מחצית מהדירה. לפי קביעתו, מהסכם הגירושין עולה כי קודם להסכם לא היו לתובעת זכויות בדירה מכוח רכישה או שיתוף ספציפי.

טענת זיוף החתימה נדחתה

התובעת טענה כי חתימתה על מסמך "התחייבות לפינוי נכס המוחזק על ידי מחזיק" זויפה.

במסמך הוצהר כי היא ויצחק מחזיקים בדירה מכוח הרשאת זנקס בלבד, שאין להם זכות בנכס מעבר לזכות המגורים בהתאם להסכמת הבעלים, וכי ידוע להם שהדירה משועבדת או עומדת להיות משועבדת לטובת הבנק.

בית המשפט בחן חוות דעת מומחים מטעם שני הצדדים ואת עדותו של עו"ד יעקב שבן, שאימת את החתימה. בית המשפט נתן אמון מלא בעדותו של עו"ד שבן שלפיה התובעת חתמה בפניו לאחר שהסביר לה את משמעות המסמך, והעדיף את חוות דעת המומחית מטעם הבנק.

בסופו של דבר נקבע כממצא עובדתי כי התובעת אכן חתמה על מסמך ההתחייבות, ולכן מעמדה בהתאם למסמך הוא של בת־רשות בדירה והתחייבותה לפנותה בתוך 30 ימים מדרישה תקפה.

גם בתחרות זכויות נקבע כי יד הבנק על העליונה

למרות הקביעה שהתובעת כלל לא הוכיחה זכות בדירה, בית המשפט בחן מטעמי זהירות גם מה הייתה התוצאה אילו הייתה מוכיחה זכות שאינה רשומה.

בית המשפט קבע כי הבנק פעל בתום לב ובהסתמך על רישום המקרקעין ועל תיעוד מתאים שלפיו זנקס היא בעלת הדירה. לטובת התובעת לא הייתה רשומה הערת אזהרה, והדירה אף הייתה משועבדת פעמיים קודם לכן.

נקבע כי הבנק עמד בתנאים הנדרשים וכי בתחרות האפשרית בין זכויות התובעת לבין הבנק, רישום השעבוד גובר וידו של הבנק על העליונה.

טענות להפרת חובות הבנק ולהגנות דירת מגורים נדחו

בית המשפט דחה גם את הטענה שהבנק היה מחויב להחתים את התובעת על שטר המשכנתה או על הסכם ההלוואה, או למסור לה את מלוא המידע ביחס לאשראי שניתן ל"לעובד גרופ".

נקבע כי התובעת לא הייתה הלווה, לא הייתה הממשכנת ולא הוכחה כבעלת זכויות בדירה. עוד נקבע כי לצורך העניין שנדון היא אינה בגדר "לקוח" של הבנק שקיבל ממנו שירות.

בית המשפט דחה גם את טענותיה להגנת דייר ולמכירת הדירה כתפוסה. מאחר שלא הוכיחה שהיא בעלת חלק מהדירה, לא התקיימה התשתית העובדתית שעליה ביקשה לבסס הגנות אלה.

המשמעות של פסק הדין

פסק הדין ממחיש את הקושי להוכיח זכויות בדירת מגורים הסותרות את הרישום כאשר אין מסמכים או ראיות ממשיות התומכים ברכישה או בשיתוף ספציפי.

במקרה זה בית המשפט בחן לא רק את העובדה שהתובעת התגוררה בדירה במשך שנים, אלא גם את רישום הזכויות, הראיות למימון הרכישה, הסכם הגירושין, היסטוריית השעבודים, מסמך ההתחייבות והתנהלות הצדדים לאורך השנים.

פסק הדין ממחיש כי מגורים ממושכים בדירת המשפחה וטענה להסכמה בין בני זוג אינם, כשלעצמם, מוכיחים בעלות הגוברת על רישום מקרקעין ועל משכנתה שנרשמה בתום לב.

ייצוג המשרד

עו"ד דוד סופר ייצג בהליך את בנק דיסקונט לישראל.

בית המשפט דחה את התביעה על כל רכיביה, ביטל את צו המניעה שניתן ביחס להליכי המימוש וחייב את התובעת לשלם לבנק 50,000 ש"ח בגין שכר טרחת עורך דין.

מקור

ת"א 19658-01-17, יפה נ' בנק דיסקונט לישראל ואח', בית המשפט המחוזי בתל אביב–יפו, כב' השופט דורון חסדאי, פסק דין מיום 18 במאי 2020.

המידע המובא בכתבה הוא מידע כללי בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי ואינו מחליף ייעוץ משפטי פרטני בהתאם לנסיבות המקרה.